• Отмена долевого участия в 2019 году: изменения, последствия

    Август 02, 2019 Нет комментариев

    1 июля 2019 года рынок недвижимого имущества ждут значительные изменения. действовавшее более 14-ти лет долевое строительство подлежит отмене, а строительные фирмы вынуждены будут выполнять проектное финансирование объектов.

    Отмена долевого участия в 2019 году

    Однако каким образом эти последние изменения скажутся на обычных покупателях? Нужно ли спешить с покупкой жилья по долевому участию? Ожидается ли рост цен и какие имеются перспективы развития сферы недвижимости в ближайшие годы?


    Ключевая сложность долевого строительства заключается в стабильном приросте количества  обманутых вкладчиков.

    Так, согласно сведениям РБК, на период первого квартала 2018-го на территории РФ значится порядка 842-х проблемных объектов (или 1 261 строение), на которых дольщиками было подписано 80 300 ДДУ, значащихся в реестре потерпевших.

    Число проблемных зданий неизменно возрастает, вопреки реализуемым компенсаторных мерам.

    За четырнадцатилетний период попытки правительства устранить данную проблему так ни к чему и не привели. После чего в середине осени 2017-го по указу Президента профильное министерство получило задание составить 3-х летнюю программу по отказу от паевого строительства с трансформацией к иным разновидностям финансирования.

    В процессе «Прямой линии», проходившей 07.06.2018 Владимир Путин озвучил конкретные сроки ликвидации паевого строительства — с 01.07.2019 его сменит финансирование проектного типа.

    Что из себя представляет финансирование проектного типа?

    Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

    Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

    При этом сделка имеет такой вид:

    1. Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
    2. Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
    3. Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
    4. По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

    Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

    До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

    Переход к финансированию проектного типа

    Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

    По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

    Переходный период (начиная с 01.07.2018)

    Совместно с корректировками в нормативно-правовой акт о паевом строительстве, которые вступили в законную силу с 01.07.2018, в значительной мере ожесточился перечень требований к девелоперам, реализующим свою деятельность согласно ДДУ. Параллельно с этим повысилась защита прав вкладчиков.

    Ключевые нормативы корректировок:

    • появление эскроу-счетов;
    • введение запрета на ЖСК и жилищные сертификаты;
    • появление обязательного банковского сопровождения;
    • один застройщик должен иметь одно разрешение на застройку.

    Предложенные коррективы сформировали гибридный продукт, позволяющий использование ДДУ, содержащий элементы финансирования проектного типа, защищающие права вкладчиков.

    К примеру, начиная с 01.07.2018 аккумулированные для строительных работ активы физ. лиц будут находится на счетах эскроу непосредственно до момента сдачи недвижимого объекта в эксплуатацию. Подобный порядок на протяжении года будет использоваться добровольно.

    Запрет аккумулирования вложений посредством жилищных сертификатов, формирования ЖСК(жилищно-строительные кооперативы) — очередная превентивная мера, поскольку благодаря аналогичным схемам вкладчики не получают никаких конкретных гарантий во время приобретения недвижимости.

    Госпошлина по договору долевого участия, читайте здесь.

    К тому же, было принято решение ограничить девелоперов в объемах продажи квартир – начиная с 2018-го каждое предприятие получает не более чем одно разрешение на проведение строительных работ.

    Дабы застройщики в дальнейшем не смогли обойти такую правовую норму, образуя новые юридические лица с целью приобретения новой разрешительной документация, требования к компания стали более жесткими.

    Окончательный переход к проектному финансированию (начиная с 01.07.2019)

    С такого момента считается, что по всей территории РФ финансирование строительства квартир будет реализоваться исключительно с привлечением ссудных активов либо на личные средства девелоперов.

    Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.

    Какие последствия стоит ожидать после перехода к новой программе финансирования?

    Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.

    И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.

    Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:

    • существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
    • возрастет себестоимость недвижимых объектов;
    • покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
    • появление эскроу-счетов.

    Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.

    После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.

    Трансформация к схеме проектного финансирования отнимает у застройщиков возможность приобретения «легкого заработка», который прежде удавалось получить от вкладчиков в форме прямых инвестиций.

    Дабы отыскать активы для застройки, компании станут активнее обращаться в банковские учреждения для получения кредитов на крупные суммы, по которым доведется платить проценты — и это, в свою очередь, потянет за собой сокращение рентабельности.

    Будет рост цен жилплощади в новостройках

    По всей вероятности, это один из самых актуальных  вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.

    Во-первых, проектная себестоимость значительно вырастет. Из-за проектного финансирования на плечи застройщиков перекладывается груз в виде кредитного обслуживания.

    Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.

    Достаточно закономерно, что наиболее элементарный вариант, как снять с себя такого рода бремя в рассматриваемых условиях – это увеличение рыночной стоимости.

    Среди условий, которые делают маловероятным увеличение расценок на квартиры в ближайшее время, можно назвать:

    • нестабильность на рынке новостроек;
    • уменьшение покупательской способности граждан;
    • затоваривание новостройками.

    Начиная с 2016-го года отечественный рынок недвижимости переживает этап кризиса, излишнего затоваривания.

    Так, по состоянию на 2017-й год объем предложения насчитывал 7,5 млн м.кв. квартир, при том, что в период с 2011-го по 2013-й он составлял порядка 4-5 млн. м.кв. Количество новых построек в Санкт-Петербурге, Москве, в целом по России будет и далее возрастать, аж до 01.07.2019.

    Застройщики спешат возвести по максимуму объектов «по старой схеме», и, неосознанно, еще больше обостряют ситуацию на рынке.

    Прирост предложения вызывает резкое сокращение спроса, подогреваемое тем фактом, что у жителей страны обыкновенно нет лишних средств для приобретения недвижимости.

    О долевом участии при покупке квартиры смотрите в статье: покупка квартиры по договору долевого участия.

    Речь идет о тех категориях граждан, уровень доходов которых составляет от 30 000 до 50 000 руб/мес. — в современных условиях именно они образуют целевую аудиторию для российских застройщиков.

    Видео: Отмена долевого участия в 2019 году. Отказ от ДДУ: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *