Обязанности управляющего в ТСЖ
Создавая ТСЖ, у большинства владельцев квартир не возникает такой вопрос, каким образом будет вести деятельность данное объединение граждан, кто будет руководить товариществом, как будут созываться общие собрания собственников помещений, в каком порядке будут заключаться договоры с подрядными организациями и ресурсоснабжающими компаниями, а также как составляется смета работ.
Выбранный на собрании председатель товарищества собственников жилья не сможет взять все работы на себя, в особенности, в случае вхождения в состав ТСЖ нескольких многоквартирных жилых домов.
В этой ситуации обязательства руководства данной организации увеличивается в разы.
Поэтому выходом из сложившейся ситуации является наем специального сотрудника – управляющего товарищества.
В указанной статье разберем вопросы, что эта за должность, какие обязанности возложены на него, его полномочия, а также ответственность в случае невыполнения своих функций.
Что из себя представляет должность управляющего
Жильцы многоквартирного дома могут принять решение о формировании товарищества собственников для следующих целей:
| Повысить качество жилищных условий | обеспечить комфортные условия проживания в доме |
| Содержать общее имущество дома в соответствующем состоянии | своевременная уборка подъездов и лестничных площадок, а также придомовой территории, вывоз отходов, ремонт инженерного оборудования и сетей, обустройство детских площадок, клумб и газонов и т.д.) |
| Для надлежащей эксплуатации инженерных коммуникаций | отопление, водоотведение, газ, свет, водопровод и др. |
Данный перечень мероприятий после создания ТСЖ выполняется на одного из собственников помещений дома, который был избран председателем на собрании жильцов.
На практике на такую должность, как правило, избираются граждане пенсионеры, у которых имеется достаточное время на решение всех вопросов.
Но указанная организация, не просто добровольное сообщество жильцов, а юридическое лицо, несущая ответственность за свою деятельность.
По этой причине зачастую во многих товариществах жильцов наряду с председателем существует должность управляющего.
На эту должность нанимается лицо, имеющее соответствующие профессиональные знания и опыт ведения административной работы, осуществляющий управленческую деятельность в соответствии с договором за установленное вознаграждение.
Функции управляющего в ТСЖ:
| Управленческие функции | организация общих собраний, иных встреч, проведение переговоров и т.д. |
| Определение важнейших направлений деятельности | а также разрешение конфликтов с владельцами помещений многоквартирного дома |
Поэтому крайне важно привлекать к управлению товариществом собственников жилья профессиональных управленцев, которые обладают необходимыми навыками в сфере ЖКХ.
Процедура назначения
Основные решения в ходе деятельности товарищества принимаются по результатам голосования собственников помещений дома на собрании. Но найм такой фигуры, как управляющий, может быть осуществлен только правлением ТСЖ.
Согласно жилищному законодательству к обязанностям правления товарищества относится:
| Выполнение управления домом | а также оформление договоров управления объектом недвижимости |
| Привлечение наемных рабочих | для обслуживания общедомового имущества дома, а также увольнение работников |
Поэтому получать решение общего собрания владельцев жилых помещений на привлечение лица на должность управляющего, не нужно.
Председатель товарищества и правление передают управляющему ТСЖ часть своих функций, эти, снижая совокупную нагрузку на руководство данной некоммерческой организации и повышая эффективность ее деятельности.
Возможны два варианта оформления правоотношений с управляющим:
| На основании трудового договора | наемного работника включают в состав правления ТСЖ, в соответствии со штатным расписанием ему начисляется зарплата. Затраты на зарплату управляющего вносятся в смету расходов организации. Следует знать, что, наняв его в штат, увольнение управляющего допускается только в соответствии с трудовым законодательством. Председатель не может самостоятельно уволить такого сотрудника. |
| По гражданско-правовой сделке | с управляющим подписывается соглашения об оказании услуг. Срок полномочий такого работника прописывается в договоре. Зачастую товарищества привлекают к руководству антикризисных управленцев, которые оказывают ТСЖ помощь по выходу из тяжелой экономической ситуации |
Полномочия управляющего ТСЖ
Приняв на работу управляющего, часть полномочий ему делегирует председатель, которого, в свою очередь, избрали на общем собрании собственники квартир дома. Однако, это не совсем так.
Управляющий и председатель являются различными должностями, которые имеют разные полномочия.
Полномочия таких лиц устанавливаются при организации ТСЖ, они прописываются в таком документе, как Устав товарищества собственников, в котором закрепляются права и обязанности председателя.
Председатель передает управляющему некоторую часть своих полномочий согласно решению правления товарищества.
Основные функции управляющего:
| Представительство от имени некоммерческой организации в органах государственной власти и местного самоуправления | в налоговой службе, судах и т.д., оформление договоров с ресурсоснабжающими компаниями, подрядными организациями, арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме |
| Осуществление взыскания долгов неплательщиков коммунальных услуг | ведение реестра должников, приостановление или отключение подачи ресурсов |
| Составление бухгалтерской и финансовой отчетности | прием сотрудников на работу |
| Представительство в муниципальных органах и Жилинспекции | составление смет доходов и расходов, ознакомление жильцов с ними |
| Подписание платежной документации, заключение соглашений | контроль за исполнением решений товарищества |
| Контролирование деятельности работников | слесарей, электриков, сантехников, дворников и др. |
Как открыть специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт – в статье: капремонт в ТСЖ.
Правовая база
Товарищество собственников недвижимости вправе пригласить для выполнения отдельных задач специального управляющего. Данное право закреплено в ЖК РФ.
Согласно нормам этого закона, председатель ТСЖ обязан предоставить такому сотруднику доверенность в нотариальной форме на выполнение действий, включенных в его должностную инструкцию.
Процедура выдачи доверенность основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.
Следовательно, к документам, регулирующим деятельность управляющего, можно отнести:
- Устав ТСЖ;
- Должностная инструкция, подготовленная правлением;
- Нотариальная доверенность от председателя.
Управляющий в товариществе
Наемный работник является лицом, выполняющим исполнительные функции в ТСЖ. Его основной задачей является профессиональное осуществление деятельности, связанной с обслуживанием многоквартирного дома.
В ходе проведения собраний и встреч с владельцами жилых помещений правление регистрирует заявки и просьбы жильцов и доводит их до сведения управляющего (к примеру, большая часть собственников проголосовали за размещение детской площадки на прилегающей территории дома). Также правление осуществляет контроль за деятельностью наемного управляющего.
Круг обязанностей
В соответствии с законодательством, за должностью управляющего не закреплено конкретных обязанностей.
Нанимая в ТСЖ такого сотрудника, председатель должен определить перечень его основных функций и обязанностей.
У различных товариществ круг обязанностей управляющих различается. Список функций связан с целью привлечения профессионального управленца и степени доверия к нему правления.
Как правило, функции управляющего сводятся к следующему:
| Оформление договоров с подрядчиками и поставщиками ресурсов | а также подписание платёжной документации |
| Прием сотрудников на работу | представительство от имени ТСЖ в органах исполнительной власти и надзорных органах |
| Составление сметы доходов и затрат отчетных периодов и ознакомление с ними жильцов дома | ведение финансовой отчетности |
| Контроль за деятельностью наемных работников (слесарей, электриков и т.д.) | покупка оборудования, инвентаря, оплата счетов |
Права, закрепленные в должностной инструкции
Кроме обязанностей перед владельцами жилых помещений, выступающих основными лицами, заинтересованными в привлечении управляющего, у него имеются права, установленные в должностной инструкции, а также в уставе товарищества собственников.
На основании договора, оформленного ТСЖ с управляющим, у него есть следующие права:
| Участвовать в общих собраниях и решать текущие вопросы данной некоммерческой организации | принимать самостоятельно решения в рамках полномочий, предоставленных ему председателем |
| Делать предложения по повышению эффективности деятельности объединения | получать требуемые документы для осуществления своих обязанностей |
| Выполнять прием на работу персонал либо заключать договоры с подрядчиками | для проведения определенных работ по содержанию общедомового имущества |
Требования к кандидату
На практике, зачастую в товариществах владельцев жилья управляющий подбирается из числа жильцов, которые проживают в подконтрольном многоквартирном доме, которым управляет данная организация.
Следует понимать, что стоимость услуг наемного работника зависят от его квалификации и опыта ведения управленческой деятельности.
В ТСЖ к кандидатам на должность управляющего предъявляются следующие требования:
| Возраст | как правило, нет каких-либо ограничений относительно возраста, однако все таки преимуществом обладают лица среднего возраста, не страдающие серьезными заболеваниями, которые имеют возможности для выполнения данной деятельности |
| Образование | высшее бухгалтерское, юридическое, техническое или управленческое образование, и отсутствие судимости |
Ответственность за невыполнение своих функций
Бланк должностной инструкции, составляемой в ТСЖ при привлечении управляющего, содержит пункт о административной или материальной ответственности в отношении него за невыполнение или ненадлежащее выполнение им своих обязанностей.
Как правило, в случае несоответствия наемного сотрудника должности по различным причинам, он может быть уволен в соответствии с трудовым законодательством.
Если управленец работал по гражданско-правовому договору, то товарищество собственников жилья вправе в одностороннем порядке расторгнуть его.
При выявлении нецелевого расходования средств наемным работником, председатель ТСЖ может обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.
На основании гражданского договора
По статистике, в большинстве случаев товарищество собственников жилья отдают предпочтение в найме управляющего на основании гражданского соглашения, а не трудового договора.
Другими словами, ТСЖ оформляет с управляющим договор о возмездном оказании услуг по управлению многоквартирным домом.
Инструкция выхода из ТСЖ всеми собственниками в доме, смотрите в статье: выход из ТСЖ.
Преимущества заключения гражданско-правового договора с управляющим:
- Возможность расторжения соглашения в любое время;
- Нет необходимости уплачивать налоги и социальные взносы за работника.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...