• Обязанности управляющего в ТСЖ

    Апрель 30, 2020 Нет комментариев

    Создавая ТСЖ, у большинства владельцев квартир не возникает такой вопрос, каким образом будет вести деятельность данное объединение граждан, кто будет руководить товариществом, как будут созываться общие собрания собственников помещений, в каком порядке будут заключаться договоры с подрядными организациями и ресурсоснабжающими компаниями, а также как составляется смета работ.

    Выбранный на собрании председатель товарищества собственников жилья не сможет взять все работы на себя, в особенности, в случае вхождения в состав ТСЖ нескольких многоквартирных жилых домов.

    управляющий в ТСЖ

    В этой ситуации обязательства руководства данной организации увеличивается в разы.

    Поэтому выходом из сложившейся ситуации является наем специального сотрудника – управляющего товарищества.

    В указанной статье разберем вопросы, что эта за должность, какие обязанности возложены на него, его полномочия, а также ответственность в случае невыполнения своих функций.

    Что из себя представляет должность управляющего

    Жильцы многоквартирного дома могут принять решение о формировании товарищества собственников для следующих целей:

    Повысить качество жилищных условий обеспечить комфортные условия проживания в доме
     Содержать общее имущество дома в соответствующем состоянии своевременная уборка подъездов и лестничных площадок, а также придомовой территории, вывоз отходов, ремонт инженерного оборудования и сетей, обустройство детских площадок, клумб и газонов и т.д.)
     Для надлежащей эксплуатации инженерных коммуникаций отопление, водоотведение, газ, свет, водопровод и др.

    Данный перечень мероприятий после создания ТСЖ выполняется на одного из собственников помещений дома, который был избран председателем на собрании жильцов.

    На практике на такую должность, как правило, избираются граждане пенсионеры, у которых имеется достаточное время на решение всех вопросов.

    Но указанная организация, не просто добровольное сообщество жильцов, а юридическое лицо, несущая ответственность за свою деятельность.

    По этой причине зачастую во многих товариществах жильцов наряду с председателем существует должность управляющего.

    На эту должность нанимается лицо, имеющее соответствующие профессиональные знания и опыт ведения административной работы, осуществляющий управленческую деятельность в соответствии с договором за установленное вознаграждение.

    Функции управляющего в ТСЖ:

     Управленческие функции организация общих собраний, иных встреч, проведение переговоров и т.д.
     Определение важнейших направлений деятельности а также разрешение конфликтов с владельцами помещений многоквартирного дома

    Поэтому крайне важно привлекать к управлению товариществом собственников жилья профессиональных управленцев, которые обладают необходимыми навыками в сфере ЖКХ.

    Процедура назначения

    Основные решения в ходе деятельности товарищества принимаются по результатам голосования собственников помещений дома на собрании. Но найм такой фигуры, как управляющий, может быть осуществлен только правлением ТСЖ.

    Согласно жилищному законодательству к обязанностям правления товарищества относится:

     Выполнение управления домом а также оформление договоров управления объектом недвижимости
     Привлечение наемных рабочих для обслуживания общедомового имущества дома, а также увольнение работников

    Поэтому получать решение общего собрания владельцев жилых помещений на привлечение лица на должность управляющего, не нужно.

    Председатель товарищества и правление передают управляющему ТСЖ часть своих функций, эти, снижая совокупную нагрузку на руководство данной некоммерческой организации и повышая эффективность ее деятельности.

    Возможны два варианта оформления правоотношений с управляющим:

     На основании трудового договора наемного работника включают в состав правления ТСЖ, в соответствии со штатным расписанием ему начисляется зарплата. Затраты на зарплату управляющего вносятся в смету расходов организации. Следует знать, что, наняв его в штат, увольнение управляющего допускается только в соответствии с трудовым законодательством. Председатель не может самостоятельно уволить такого сотрудника.
     По гражданско-правовой сделке с управляющим подписывается соглашения об оказании услуг. Срок полномочий такого работника прописывается в договоре. Зачастую товарищества привлекают к руководству антикризисных управленцев, которые оказывают ТСЖ помощь по выходу из тяжелой экономической ситуации

    Полномочия управляющего ТСЖ

    Приняв на работу управляющего, часть полномочий ему делегирует председатель, которого, в свою очередь, избрали на общем собрании собственники квартир дома. Однако, это не совсем так.

    Управляющий и председатель являются различными должностями, которые имеют разные полномочия.

    Полномочия таких лиц устанавливаются при организации ТСЖ, они прописываются в таком документе, как Устав товарищества собственников, в котором закрепляются права и обязанности председателя.

    Председатель передает управляющему некоторую часть своих полномочий согласно решению правления товарищества.

    Основные функции управляющего:

     Представительство от имени некоммерческой организации в органах государственной власти и местного самоуправления в налоговой службе, судах и т.д., оформление договоров с ресурсоснабжающими компаниями, подрядными организациями, арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме
     Осуществление взыскания долгов неплательщиков коммунальных услуг ведение реестра должников, приостановление или отключение подачи ресурсов
     Составление бухгалтерской и финансовой отчетности прием сотрудников на работу
     Представительство в муниципальных органах и Жилинспекции составление смет доходов и расходов, ознакомление жильцов с ними
     Подписание платежной документации, заключение соглашений контроль за исполнением решений товарищества
     Контролирование деятельности работников слесарей, электриков, сантехников, дворников и др.

    Как открыть специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт — в статье: капремонт в ТСЖ.

    Правовая база

    Товарищество собственников недвижимости вправе пригласить для выполнения отдельных задач специального управляющего. Данное право закреплено в ЖК РФ.

    Согласно нормам этого закона, председатель ТСЖ обязан предоставить такому сотруднику доверенность в нотариальной форме на выполнение действий, включенных в его должностную инструкцию.

    Процедура выдачи доверенность основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.

    Следовательно, к документам, регулирующим деятельность управляющего, можно отнести:

    • Устав ТСЖ;
    • Должностная инструкция, подготовленная правлением;
    • Нотариальная доверенность от председателя.

    Управляющий в товариществе

    Наемный работник является лицом, выполняющим исполнительные функции в ТСЖ. Его основной задачей является профессиональное осуществление деятельности, связанной с обслуживанием многоквартирного дома.

    В ходе проведения собраний и встреч с владельцами жилых помещений правление регистрирует заявки и просьбы жильцов и доводит их до сведения управляющего (к примеру, большая часть собственников проголосовали за размещение детской площадки на прилегающей территории дома). Также правление осуществляет контроль за деятельностью наемного управляющего.

    Круг обязанностей

    В соответствии с законодательством, за должностью управляющего не закреплено конкретных обязанностей.

    Нанимая в ТСЖ такого сотрудника, председатель должен определить перечень его основных функций и обязанностей.

    У различных товариществ круг обязанностей управляющих различается. Список функций связан с целью привлечения профессионального управленца и степени доверия к нему правления.

    Как правило, функции управляющего сводятся к следующему:

     Оформление договоров с подрядчиками и поставщиками ресурсов а также подписание платёжной документации
     Прием сотрудников на работу представительство от имени ТСЖ в органах исполнительной власти и надзорных органах
     Составление сметы доходов и затрат отчетных периодов и ознакомление с ними жильцов дома ведение финансовой отчетности
      Контроль за деятельностью наемных работников (слесарей, электриков и т.д.) покупка оборудования, инвентаря, оплата счетов

    Права, закрепленные в должностной инструкции

    Кроме обязанностей перед владельцами жилых помещений, выступающих основными лицами, заинтересованными в привлечении управляющего, у него имеются права, установленные в должностной инструкции, а также в уставе товарищества собственников.

    На основании договора, оформленного ТСЖ с управляющим, у него есть следующие права:

    Участвовать в общих собраниях и решать текущие вопросы данной некоммерческой организации принимать самостоятельно решения в рамках полномочий, предоставленных ему председателем
      Делать предложения по повышению эффективности деятельности объединения получать требуемые документы для осуществления своих обязанностей
     Выполнять прием на работу персонал либо заключать договоры с подрядчиками для проведения определенных работ по содержанию общедомового имущества

    Требования к кандидату

    На практике, зачастую в товариществах владельцев жилья управляющий подбирается из числа жильцов, которые проживают в подконтрольном многоквартирном доме, которым управляет данная организация.

    Из большого количества собственников помещений в доме можно выбрать сотрудника, обладающего необходимыми профессиональными умениями, навыками управления, который может преодолеть сложные ситуации, а также умеет грамотно распоряжаться финансами (например, человека с бухгалтерским или юридическим образованием и др.)

    Следует понимать, что стоимость услуг наемного работника зависят от его квалификации и опыта ведения управленческой деятельности.

    В ТСЖ к кандидатам на должность управляющего предъявляются следующие требования:

     Возраст как правило, нет каких-либо ограничений относительно возраста, однако все таки преимуществом обладают лица среднего возраста, не страдающие серьезными заболеваниями, которые имеют возможности для выполнения данной деятельности
     Образование высшее бухгалтерское, юридическое, техническое или управленческое образование, и отсутствие судимости

    Ответственность за невыполнение своих функций

    Бланк должностной инструкции, составляемой в ТСЖ при привлечении управляющего, содержит пункт о административной или материальной ответственности в отношении него за невыполнение или ненадлежащее выполнение им своих обязанностей.

    Как правило, в случае несоответствия наемного сотрудника должности по различным причинам, он может быть уволен в соответствии с трудовым законодательством.

    Если управленец работал по гражданско-правовому договору, то товарищество собственников жилья вправе в одностороннем порядке расторгнуть его.

    При выявлении нецелевого расходования средств наемным работником, председатель ТСЖ может обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

    На основании гражданского договора

    По статистике, в большинстве случаев товарищество собственников жилья отдают предпочтение в найме управляющего на основании гражданского соглашения, а не трудового договора.

    Другими словами, ТСЖ оформляет с управляющим договор о возмездном оказании услуг по управлению многоквартирным домом.

    Инструкция выхода из ТСЖ всеми собственниками в доме, смотрите в статье: выход из ТСЖ.

    Преимущества заключения гражданско-правового договора с управляющим:

    1. Возможность расторжения соглашения в любое время;
    2. Нет необходимости уплачивать налоги и социальные взносы за работника.

    Видео: За что отвечает председатель ТСЖ?


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *