• Как узаконить перепланировку

    Июнь 15, 2016 Нет комментариев

    Как узаконить перепланировку

     

    В настоящее время часто встречается ситуация, когда свидетельство о государственной регистрации на квартиру или технический паспорт на квартиру содержат отметку о самовольной перепланировке. Это означает, что прежний собственник квартиры произвел работы с нарушением установленного порядка согласования с местными властями, что грозит определенными сложностями при  возникновении необходимости продажи или дарения данного объекта недвижимости.

     

    Для того чтобы не сталкиваться с процедурой узаконивания произведенной перепланировки, безусловно, лучше не совершать никаких строительных работ без получения  предварительного согласия необходимых инстанций, поскольку когда-нибудь в любом случае потребуется легализовывать самовольные мероприятия.


     

    В случае, если прежний владелец жилища не побеспокоился о получении соответствующих согласований перепланировки и (или) переустройства, то процедура узаконения может перейти на плечи приобретателей такой недвижимости. Узаконение перепланировки по факту совершенных работ является более сложной процедурой, чем при выполнении ее в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, а именно Жилищным Кодексом РФ.

    Нужно ли узаконивать перепланировку?

    При возникновении необходимости распорядиться своей квартирой (продать, подарить, обменять, наследовать, оформить приватизацию), в которой осуществлены незаконные переустройство или перепланировка, перед ее обладателем встанет вопрос о сборе надлежащих согласований с органами местной власти и контролирующими организациями.

    Кроме того, если факт незаконной перепланировки станет известным жилищной инспекции и управляющей организации, а также местной администрации, то они могут вынести предписание о приведении помещения квартиры в первоначальное состояние.

     

    Факт незаконной перепланировки, как правило, если она не была узаконена  собственником недвижимости заранее, обнаруживается в момент попытки госрегистрации сделки с данным объектом недвижимости. В настоящее время законодательно установлена необходимость обязательной регистрации всех сделок с недвижимостью в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН), для чего собственник наряду с другими документами предоставляет технический план (технический) паспорт объекта. В случае наличия переустройства и перепланировки помещений Бюро технической инвентаризации непременно зафиксирует данный факт, сделав об этом отметку на поэтажном плане квартиры или в экспликации помещении. Необходимо ставить потенциального покупателя квартиры в известность о наличии самовольной перепланировки, и не ждать момента государственной регистрации.

     

    Государственная регистрация права собственности проводится вне зависимости от наличия самовольной перепланировки и не является легальным основанием для отказа или приостановления процедуры регистрации. Однако выявление факта незаконной перепланировки может привести к срыву сделки.

     

    Потенциальному приобретателю квартиры обязательно необходимо обращать внимание на раздел «особые отметки» в свидетельстве о регистрации права собственности, в котором может содержаться информация о наличии самовольной перепланировки.

    Кроме того, приобретатель может сравнить поэтажный план БТИ по состоянию на момент покупки с исходной планировкой квартиры на случаи расхождений в планировке.

    Если в свидетельстве имеется данная отметка, то покупатель может отказаться от сделки, а также потребовать значительной скидки при ее покупке.

    В случае приобретения квартиры за счет заемных средств (ипотечного кредита) банк может не дать согласие на заключение ипотечного договора.

     

    В случае, если вы принимаете решение приобрести жилище с подобными изменениями, необходимость узаконения самовольных работ всецело ложится на ваши плечи. Как правило, чем больше изменений произведено в помещениях квартиры, тем сложнее и дороже будет процедура узаконения.

    Таким образом, легитимация перепланировки не является обязательным условием ее продажи, в случае наличия согласия на покупку ее приобретателя. Если же продавец утаил от приобретателя наличие перепланировки, то покупатель в дальнейшем может признать сделку по продаже квартиры недействительной, при этом стороны договора будут возвращены в исходное состояние (возврат денег и, соответственно, квартиры).

    С какими изменениями невозможно осуществить регистрацию квартиру?

    Как уже говорилось, факт самовольных изменений  в квартире не является основанием для отказа в государственной регистрации после продажи, даже когда техпаспорт содержит отметки о самовольной перепланировке. Однако существуют такие разновидности перепланировки, которые полностью препятствуют совершению сделки.

    Реконструкция квартиры

    Например, когда в ходе перепланировки владелец квартиры произвел объединение помещений 2-х квартир либо присоединил к помещению своей квартиры помещения подвала (чердака или др.), являющегося местом общего имущества всех собственников помещений. Изменения, в результате которых изменяется (увеличивается или уменьшается) общая площадь жилого помещения, называется реконструкций, и в случае ее наличия сотрудники Росреестра не смогут осуществить такую регистрацию.

     

    Какова ответственность при самовольной перепланировке

    Осуществление самовольных работ по перепланировке является незаконным. За данные действия законом установлены определенные меры ответственности, которые будут наложены на собственника в случае обнаружения такой перепланировки.

     

    В кодексе об административных правонарушениях РФ предусмотрена административная ответственность за произведенную самовольную перепланировку, в частности установлена санкция в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

     

    Кроме того, в соответствии с п. 3  ст. 29 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья может быть принудительно обязан к восстановлению первоначального облика квартиры. В особых случаях в случаях пренебрежения указанными распоряжениями квартира может быть продана с торгов в установленном законом порядке.

     

    Поэтому прежде чем начинать работы, рекомендуем обратиться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции и надлежащим образом оформить все необходимые документы. Впоследствии это может сократить вам не только деньги, но и время.

    Кроме того, позднее обстоятельства могут измениться, включая такой вариант развития событий, при котором придется возвращать состояние квартиры в первоначальный вид.

     

    Условия для узаконения перепланировки

    В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, суд может узаконить перепланировку (сохранить помещение квартиры в переустроенном и перепланированном виде) в случае, когда совершенные видоизменения в планировке квартиры не привели к нарушению прав и законных интересов граждан, а также не создают угрозу их жизни или здоровью.

     

    Работы по перепланировке, затрагивающие изменения в жилом помещении квартиры, не допускают:

    • увеличение кухонь, санузла за счет частей жилых комнат, при которых в итоге указанных работ площадь жилой комнаты значительно сократится (более чем на 25 процентов от исходной площади);
    • снос, изменение несущих стен и общедомовых конструкций;
    • объединение комнаты и кухни, если в помещении кухни установлена (подключена) газовая плита;
    • перенос коммуникаций, являющихся общедомовым имуществом;
    • осуществление переноса санузла или ванной комнаты (за исключением квартир, расположенных на 1-м этаже дома, если под ними нет иных жилых помещений);
    • расширение комнат за счет площади балконов.

     

    Порядок узаконивания перепланировки квартиры

    Собственник жилого помещений, осуществивший самовольную перепланировку, может узаконить видоизменения в исполнительном (административном) порядке или обратиться в суд. Исполнительная процедура узаконивания аналогична с согласованием легальной перепланировки, которая реализуется до выполнения непосредственных строительных действий.

    Административная процедура узаконивания перепланировки

    Последовательность действий:

    1. Обращение в компетентный орган местного самоуправления, осуществляющий согласование работ по перепланировкам, который находится по месторасположению жилища. В различных населенных пунктах данные функции могут быть в компетенции:
    • специальных жилинспекций,
    • отделов по капитальному строительству при местных администрациях и т.д.

    К примеру, в городе Москва за согласование перепланировки отвечает  Мосжилинспекция,  а в Санкт-Петербурге районные межведомственные комиссии, которые работают при соответствующих администрациях.

    Кроме того, у заявителя имеется возможность обратиться за согласованием произведенной перепланировки с предъявлением необходимой документаций через МФЦ, а также через портал Госуслуги. В данные организации рекомендуется обращаться, когда осуществлены несложные виды перепланировки (например, перенесена внутренняя ненесущая перегородка). Однако, если у вас в квартире произведены какие-либо сложные конструктивные мероприятия по перепланировке, то лучше обращаться прямо в контролирующие органы, которые полностью осведомлены о нюансах таких вопросов.

     

    Перед обращением в соответствующий орган за консультацией по интересующему вопросу, касающемуся перепланировки, необходимо заказать в Бюро технической инвентаризации свежий техпаспорт, отражающий изменения, произведенные в квартире, а также поэтажный план дома, который можно получить у вашей управляющей организации.

     

    1. Заказ проектной документации для выполнения перепланировки.

     

    Проект перепланировки и переустройства выполняются строительными организациями, имеющими разрешение на выполнение таких работ и имеющими лицензию СРО. Организации, которые занимаются разработкой архитектурных проектов, самостоятельно получают согласования в Роспотребнадзоре, пожарных обществах, осуществляющих контроль за соблюдением пожарных норм и департаментах архитектуры и землеустройства.

     

    Также заявитель имеет право выполнить эскиз самостоятельно. Обладатель квартиры, как правило, берет простую копию плана квартиры из технического паспорта и  наносит на ней отметки о предполагаемых изменениях, а именно вновь установленные стены и другие объекты и демонтируемые в результате перепланировки элементы, которые планируется снести.

     

    С помощью эскиза возможно оформление только определенных видоизменений  перепланировки. В частности, на эскизе могут отражаться рассчитываемую установку и снос перегородок (стен), которые не относятся к несущими, а также перенос или закладку оконного проема, изменение расположения сантехнических приборов в санузле или другие несложные работы.

    Однако установка инженерно-технических коммуникаций, которые не предусмотрены проектом, вызовет необходимость узаконения по проекту.

     

    1. Сбор необходимых документов и представление их в орган местного самоуправления или в многофункциональный центр.

    Чтобы узаконить перепланировку необходимы следующие документы:

    • Заявление от собственника жилого помещения (либо представителя по доверенности). В случае нахождения квартиры в долевой собственности, на таком заявлении должен поставить подпись каждый сособственник (допускается подпись по нотариально заверенной доверенность, которая выдана всеми собственниками человеку, подающему заявление).
    • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации, договор социального найма и т.д.). В качестве заявителя при процедуре узаконения может выступать арендатор или наниматель жилого помещения, при этом наряду с правоустанавливающими документами понадобится предоставить согласие хозяина квартиры на осуществление перепланировки.
    • Техпаспорт жилого помещения квартиры (комнаты), а также поэтажный план дома.
    • Архитектурный проект или эскиз осуществленной перепланировки (переустройства). При подаче проекта также может понадобиться договор с проектно-строительной компанией.
    • Заключение относительно затрагивания конструктивных и других характеристик надежности и безопасности данного объекта капитального строительства.
    • Согласования контролирующих компетентных государственных организаций: Роспотребнадзора, органов по пожарному надзора, департамента архитектуры и землеустройства.

     

    Отдельные документы могут не предоставляться заявителем (технический паспорт, поэтажный план дома, инженерно-архитектурное заключение). В случае их непредоставления орган, осуществляющий согласование перепланировки, обладает компетенцией запросить их самостоятельно. Тем не менее, если вы обладаете указанными документами, рекомендуется для ускорения процесса рассмотрения вашей заявки предоставить их в вышеуказанный орган.

     

    1. Получение приказа о согласовании и узаконении изменений по перепланировке либо отказ в ее легализации.

    Законом установлен срок в 45 дней, в течение которого  орган, осуществляющий согласование перепланировки обязан принять решение. Начало течения срока исчисляется со дня предоставления документов по согласованию.

    Если по результатам обращения вам будет отказано, то в течение 3-х месяцев с момента отказа, вы можете обратиться в суд в исковом порядке за сохранением помещения квартиры в перепланированном состоянии.

    1. Внесение изменений в техпаспорт БТИ (в случае положительного решения органа по согласованию).

     

    Судебный порядок узаконивания

    Этапы судебного обжалования отказа жилинспекции в согласовании перепланировки включают в себя:

     

    1. Составление искового заявления о сохранении помещения квартиры в перепланированном состоянии либо в порядке публичного судопроизводства об обжаловании решения органа по согласовании.

    Иск подается в районный суд по месту нахождения жилья, которое подверглось перепланировке. К исковому заявлению прикладываются следующие документы:

    • Решение жилищной инспекции (другого компетентного органа) об отказе в легализации перепланировки;
    • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
    • технический паспорт, поэтажный план дома;
    • оригинал квитанции госпошлины (300 руб. на настоящий момент);
    • проект перепланировки или самостоятельно выполненный эскиз;
    • договор на осуществление проектной документации;
    • согласования вышеуказанных контролирующих органов;
    • иные документы, подтверждающие позицию истца.

     

    1. Рассмотрение гражданского дела по исковому заявлению.

    Как правило, гражданские дела, связанные с узаконением перепланировки рассматриваются достаточно быстро и не вызывают особых сложностей. Истцу (или его представителю) необходимо доказать, что  осуществленная перепланировка квартиры не нарушает права граждан и третьих лиц, не образует угрозу для их жизни или здоровья; все произведенные работы выполнены в соответствии со строительными нормами и требованиями; истец заранее предпринимал меры по получению разрешения на осуществление перепланировки.

     

    В отдельных случаях судом в ходе процесса может назначаться строительная экспертиза, которая направлена на обнаружение возможных нарушений при осуществлении перепланировки. Сторона может по своей инициативе произвести экспертное обследование состояния перепланированных помещений. Все расходы, связанные с ее проведением в этом случае будут ложиться на него.

     

    1. Если решением суда произведенная перепланировка будет узаконена, то данное решение необходимо представить в Бюро технической инвентаризации изменений в техпаспорте.

    Видео: Как узаконить перепланировку


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *