• Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

    Февраль 10, 2020 Нет комментариев

    В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

    Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

    Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

    Что значит

    Понятие переуступка (также именуется как «договор цессии») означает одну из разновидностей гражданско-правовой сделки по передаче прав на имущество. Суть договора сводится к переходу прав на основании договора купли-продаже строящейся недвижимости от застройщика другому лицу.

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ возможно заключение сделки переуступки независимо от условий основного договора, оформленного ранее.

    Обычно, договор цессии оформляется на основании таких первоначальных  договоров как:

    • Участия в долевом строительстве;
    • Договор инвестирования (соинвестирования);
    • Стандартного договора купли-продажи.

    По установленным нормам договор купли-продажи квартиры до окончания строительства дома связано с переходом прав требования на нее.

    На практике оформление договора цессии может происходить по нескольким вариантам, так как это не противоречит установленным правовым порядком его заключения.

    Законодательные основы

    Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

    А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.

    Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.

    Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.

    Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

    Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

    До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

    Нюансы сделки по приобретению объекта недвижимости

    В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

    Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.

    Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.

    Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

    Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

    При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

    Переуступка квартиры в строящемся доме

    В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

    Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

    Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

    По ипотеке

    Банком при выдаче заемных средств по ипотечному кредиту проверяется платёжеспособность заемщика.

    Если заемщик испытывает финансовые трудности и не может выполнять свои обязательства по возврату кредитных средств, то банк может осуществить продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге, с торгов.

    При оформлении ипотеки на приобретение квартиры в доме, который еще недостроен, банк идет на риск невыплаты заемных средств.

    От заемщика требуется предъявление сотрудникам кредитного отдела банка списка необходимых документов, без которых невозможна выдача ипотечных средств.

    Документы должны быть допустимыми и достоверными для того, чтобы банк одобрил ипотечный кредит и выдал денежные средства заемщику.

    К примеру, может быть предоставлена официальная справка от застройщика о завершающем этапе строительных работ с указанием точных сроков.

    В качестве обязательного условия выдачи кредита выступает заключение между банком и застройщиков договора.

    При отсутствии убедительных оснований в документации, представленной заемщиком, банк не сможет выдать средства на приобретение жилья в строящемся доме.

    От застройщика

    Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

    Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

    Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

     Учредительные документы компании разрешающие выполнять деятельность по возведению многоквартирных домов
     Свидетельство о регистрации юридического лица выдается налоговым органом
     Свидетельство ИНН подтверждает постановку налогоплательщика на учет в ФНС
     Документы на земельный участок, на котором ведется строительство объекта недвижимости бухгалтерскую отчетность за последние 6 месяцев
      Проект на жилой дом Должен содержать дату ввода его в эксплуатацию
     Способ исполнения передачи построенного объекта и договор о предоставлении средств на возведения жилого дома

    Процедура оформления

    В законодательстве определен порядок осуществления регистрации сделки переуступки права требования, который состоит из нескольких стадий.

    Продавцу необходимо выполнить определенные требования для того, чтобы договор цессии соответствовал условиям Гражданского кодекса РФ

    К таким требованиям относятся следующие:

     Выполнение проверки разрешения на строительство у компании-застройщика а также письменное уведомление строительной фирмы о том, что дольщик хочет заключить договор  переуступки другому лицу
      Оформление согласия у другого супруга которое совершается у нотариуса в письменной форме
     Получение у банка согласования на заключение договора в случае приобретения квартиры в порядке за счет ипотечного кредита за счет денежных средств, предоставленных банком
     Оформление выписки из ЕГРН на объект недвижимости который переуступается посредством цессии
     Подписание договора переуступки на жилое помещение выполнение регистрации в службе Росреестра договора уступки права собственности и внесение госпошлины

    Требуемая документация

    Обычно, процедура регистрации в органах Росреестра сделки переуступки совершается в течении 10 дней. Регистрация производится в заявительном порядке на основе поданных документов.

    К необходимым документам относятся:

     Российские паспорта сторон договора, подтверждающие их личность а также согласие 2-го супруга на осуществление договора переуступки права собственности на квартиру
     Основной договор, подписанный с фирмой-застройщиком и документ, подтверждающий отсутствие долга перед строительной компанией
     Договор перехода задолженности покупателю объекта разрешения застройщика на оформление договора купли-продажи в порядке переуступки
     Согласование банка на совершение сделки продажи при нахождении квартиры в залоге у банка
     Договор ипотечного кредита если жилье покупается через ипотеку
     Закладная составленная в надлежащем порядке

    Образец договора переуступки

    Часто договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме, желает заключить гражданин, который произвел вложение в нее определенные инвестиции.

    Это физическое лицо передает свои права на жилье другому лицу для осуществления компенсации денежных средств и получения дохода с переуступки.

    Согласно положениям нормативно-правовых актов, заключается сделка уступки, которую подписывают стороны цессии.

    Во время заключения переуступки следует принимать во внимание такие моменты, как условия основного договора продажи жилплощади, описание передаваемого права, условия о сроках передачи и стоимости цессии.

    Кроме того, в тексте договора переуступки содержатся следующие сведения:

     Название документа Дата и место заключения сделки
     Личные сведения сторон сделки характеристики объекта, технические параметры
     Права и обязанности контрагентов договора цессии и цена квартиры, которая продается
      Срока оформления права собственности за приобретателем
     Ответственность сторон договора наступающая при нарушении условий сделки уступки
      Списка бумаг отдаваемых покупателю при совершении договора цессии

    Обычно при предоставлении недостоверной информации ответственность лежит на продавце, что отражается в тексте соглашения о переуступке.

    Положение установлено в ст. 390 ГК РФ. Договор подлежит составлению в письменной форме и заверен у нотариуса. Кроме того, он должен пройти регистрацию в службе Росреестра.
    Можно ли оформить самостоятельно

    Договор цессии, вследствие простой процедуры оформления, может быть совершен самостоятельно, без обязательного привлечения юриста.

    При этом необходимо выполнить требования действующих правовых актов, которые продавцу следует тщательно исследовать.

    Но, при возникновении спорных вопросов, он может проконсультироваться у грамотного юриста.

    Это делается для предотвращения возможных денежных потерь, возникающих при заключении договора переуступки.

    Расчет между сторонами

    Зачастую расчеты между сторонами, которые связаны с оплатой за передаваемую квартиру выполняются после регистрации в службе Росреестра.

    Расчеты могут производиться как по безналу, так и в наличной форме. В последнее время в России чаще всего применяется способ оплаты между сторонами с помощью депозитной ячейки в банке.

    Переуступка считается завершенной после получения соответствующего соглашения продавцом.

    Спорные моменты

    Договор уступки права требования на квартиру в строящемся доме относится к сделкам, несложным с юридической стороны.

    Но, в отдельных случаях возникают спорные ситуации, которые связаны с окончанием строительных работ.

    Некоторые застройщики проходят процедуру банкротства, что затрудняет ввод объекта в эксплуатацию.

    Работы по возведению дома в результате отсутствия финансирования могут быть заморожены на туманный срок.

    Если строительные работы заморожены, то физические лица не смогут возвратить вложенные инвестиции либо продать квартиру.

    На практике получить согласие от фирмы-застройщика на осуществлении договора цессии делается почти невозможным.

    Это становится препятствием для продавца, который хочет уступить право требования.

    При наличии долга перед застройщиком, последний не предоставит справку об отсутствии задолженности. Без этой справки служба Росреестра не зарегистрирует сделку уступки.

    Большое значение отводится состоянию рынка недвижимости, а также динамика цен на строящееся жилье.

    Необходимо учитывать, что ключевой проблемой является снижение цен на строительном рынке. Это повлияло на рыночную стоимость жилья в новостройках.

    Также следует опасаться распространившихся в последнее время мошеннических схем, которые сводятся к уступке прав требования сразу двум или более лицам.

    Переуступка прав требования между юридическими и физическими лицами, читайте тут.

    В этом случае действительной сделкой считается 1-ая сделка, а другие считаются незаконными и признаются ничтожными согласно действующему гражданскому закону.

    Видео: Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *