• Дополнительное соглашение к договору субаренды

    Апрель 03, 2020 Нет комментариев

    Большинство коммерческих организаций вынуждены брать в аренду нежилые помещения для ведения предпринимательской деятельности. Обычно, они нанимают объекты недвижимости под торговые или офисные помещения, либо для промышленного производства.

    В этом случае оформляется арендное соглашение или договор субаренды, срок которых может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения.

    Дополнительное соглашение к договору субаренды

    Что это такое

    В современное время предприятиям и гражданам приходится совершать множество гражданско-правовых сделок с различными объектами, в том числе с объектами недвижимости.

    Во время ее заключения недвижимость сдается во временное владение третьему лицу на основании аренды, купли-продажи, наследования или дарения.

    Суть сделки заключается в том, что она является основанием возникновения или изменения гражданских обязательств между сторонами. Положение установлено в ст. 153 ГК РФ.

    По договору субаренды арендатор сдает арендованное у собственника помещение в аренду другому лицу. При этом стороны подписывают соответствующий договор.

    Сторонами субаренды являются первоначальный арендатор и субарендатор. После оформления сделки у них возникают права и обязанности по отношению друг к другу.

    При заключении договора на срок более 1-го года, он должен пройти обязательную процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра.

    Процедура регистрации совершается службой регистрации, кадастра и картографии в установленном в ст. 425 Гражданского кодекса порядке.

    Субарендатор в течение установленного времени владеет арендованным объектом недвижимости, его использование происходит в соответствии с его функциональным назначением.

    За наем нежилого помещения субарендатор уплачивает арендную плату, установленную в договоре. В некоторых случаях возможен наем недвижимого имущества на бесплатной основе.

    Допускается продление сторонами срока действия сделки на основании согласованного дополнительного договора к договору субаренды.

    Стоимость государственной пошлины за регистрацию доп. соглашения для граждан равна 2 тыс. рублей.

    Согласно ст. 333.18 НК РФ, юридические лица оплачивают пошлину размером 22 тыс. рублей.

    Госпошлина может быть оплачена в бюджет как с помощью платежного поручения, так и через кассу любого банка (например, в Сбербанке).

    Подтверждением уплаты пошлины является квитанция или поручение. Такие документы действительны в течение 3-х лет.

    Законодательная база

    В Гражданском кодексе РФ закреплены вопросы, касающиеся порядка заключения договора аренды.

    Правила оформления данной сделки установлены положениями ст.ст. 615-618 ГК РФ.

    Процедура досрочного расторжения регулируется нормативами ст.ст.619-620 ГК РФ.

    Следует отметить, что они не содержат указаний процесса совершения договора субаренды.

    Эта сделка не регламентирована в нормах законодательных актов, но некоторые упоминания имеются в отдельных законах. Обычно, при заключении указанного договора применяются положения ст. 165 Гражданского кодекса.

    В соответствии с ней, определен перечень субъектов, которые имеют право на заключение сделки по сдаче в аренду объектов недвижимости, в том числе зданий, земельных участков и нежилых помещений.

    Все собственники недвижимости вправе распоряжаться недвижимым имуществом по своему желанию. Данное правило установлено в ст. 608 Гражданского кодекса РФ. Правомочие распоряжения недвижимостью включает право на сдачу его в наем.

    Пользование объектом недвижимости осуществляется арендатором в соответствии с договором аренды, который оформляется с собственником имущества.

    По соглашению между собственником и арендатором допускается передача нежилого помещения стороннему лицу.

    Объект недвижимости сдается в субаренду арендатором, который имеет право временного владения и пользования им.

    Согласие арендодателя на субаренду закрепляется либо в основном договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

    В данном случае арендатор становится фактически арендодателем по отношению к субарендатору, а последний выступает арендатором.

    При этом существует обязательное условие для совершения сделки в виде письменного согласия собственника недвижимости.

    Иначе сделка может быть признана недействительной, т.е. не влекущей за собой возникновения прав и обязанностей сторон.

    При несоответствии сделки нормам действующих законодательных актов, она является незаконной, что регулируется нормами ст. 168 Гражданского кодекса.

    Для кого выгодна

    Выгоду от договора субаренды может получить арендатор имущества, так как он может пересдать объект за более высокую арендную плату и получить прибыль.

    Он здесь по сути является посредником, если он изначально не хотел выполнять коммерческую деятельность самостоятельно, а планировал сдать помещение в субаренду.

    Какие риски имеются при совершении договора

    В процессе заключения договора субаренды, его участниками фактически являются три стороны, что может увеличить возможные риски для них.

    Согласно нормам налогового законодательства, обязанность по уплате налога на прибыль возникает со всех получаемых лицом доходов.

    К ним относятся как доходы от ведения коммерческой деятельности, так и полученный доход в виде арендной платы за сдаваемый объект недвижимости.

    Главным требованием для заключения сделки субаренды является использование нежилого помещения согласно его функциональному назначению (торговое, офисное, складское, производственное и т.д.).

    В налоговую службу предоставляются документы, подтверждающие понесенные расходы:

    • договор субаренды;
    • акт приемки-передачи объекта недвижимости, являющегося предметом субаренды;
    • график оплаты арендных платежей.

    Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций с ФНС, субарендатору и арендатору необходимо сохранять вышеуказанные документы.

    Образец дополнительного соглашения к договору субаренды

    По своему смыслу, договор субаренды представляет поднаем имущества, с передачей обязательств по сделке третьему лицу.

    При оформлении данного договора к нему применяются нормы оформления стандартного арендного договора. Это установлено в указаниях ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

    Образец дополнительного соглашения к договору субаренды.

    Сведения, которые должны обязательно содержаться в договоре субаренды:

     Месторасположение объекта недвижимости, которое выступает предметом субаренды личные данные о собственнике
     Тип постройки в котором находится передающееся в аренду нежилое помещение
     Площадь объекта или его части, которая сдается по договору
     Технические параметры недвижимости этажность, количество помещений, инженерные коммуникации, а также правовой статус сторон договора

    О пролонгации договора

    По соглашению сторон, если есть необходимость, возможно продление срока действия договора субаренды.

    Оно оформляется дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора субаренды.

    Если у одной стороны договора есть потребность в изменении изначальных условий заключенной сделки, а другая сторона не согласна с этим, то спор может быть решен через суд.

    В некоторых ситуациях стороны субаренды могут прописать в тексте договора условия пролонгации его срока.

    В этом случае продление происходит автоматом, без подписания дополнительного соглашения. Контракт пролонгируется на ранее определенный в договоре срок.

    Порядок и особенности субаренды муниципального имущества без аукциона в статье: субаренда муниципального имущества.

    Автоматическое продление совершается, если ни одна из сторон договора не предложила прекратить действие аренды.

    О том, что она желает завершить действие сделки, сторона договора обязана уведомить другую сторону за 1 месяц до окончания установленного срока сделки.

    График выполнения платежей

    Размер арендной платы, которую должен уплачивать субарендатор в определенный в договоре срок, необходимо согласовать сторонам сделки. График совершения арендных платежей может являться приложением к договору субаренды.

    Но отдельные лица, заключающие подобные сделки, устно условившись о сроках осуществления оплаты, не оформляют график платежей, обосновывая это необязательностью по закону.

    По факту график платежей по договору субаренды представляет собой документ, подтверждающий обоснованность и учета расходов.

    График арендных платежей подписывается арендатором и субарендатором. Также на нем ставится дата его составления.

    Это требование закреплено письмом Министерства финансов № 559 от 06.10.2008 г.

    Способы осуществления оплаты и ее разновидности установлены в нормах ст. № 614 ГК.

    Варианты арендной платы:

    Точная сумма денежных средств подлежащая оплате согласно договоренности сторон (регулярные платежи или единовременная полная оплата)
     В виде части дохода (доли), полученной от использования предмета субаренды
      Оказание субарендатором определенного рода услуг в отношении арендодателя
     Перевод права собственности субарендатором на какое-либо имущество или прав аренды
     Субарендатор производит улучшения состояния объекте недвижимости предусмотренных сделкой субаренды

    Обязательства сторон сделки

    Субаренда с правовой точки зрения является особой формой юридических правоотношений.

    Условия сделки субаренды устанавливаются ее сторонами во время заключения соответствующего договора.

    Согласно условиям договора, арендатор несет обязанность по передаче в наем субарендатору недвижимости во временное владение и пользование за установленную плату.

    Предметом договора субаренды может выступать любой объект недвижимого имущества:

    • здание
    • строение,
    • сооружение,
    • нежилое помещение,
    • земельный участок и т.д.

    Субарендатор несет обязанность перед арендатором по внесению арендной платы. Кроме того, он должен использовать нежилое помещение согласно его назначению, надлежащим образом содержать его, контролировать исправное состояние инженерных сетей и другого оборудования, выполнять текущий ремонт (если договором не установлено иное).

    Срок субаренды

    Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основной сделки аренды.

    В силу нормативов ст. 615 ГК, арендатор имеет право на сдачу в поднаем объекта недвижимости в рамках срока основной аренды, но не на больший срок. В противном случае договор признается недействительным и может быть аннулирован в судебном порядке.

    Нюансы при заключении договора

    В силу норм ст. 608 ГК, сдать недвижимость в наем недвижимое имущество имеет право лишь лицо, которое имеет на то полномочия в соответствии с законом или по согласованию с собственником объекта.

    Использование арендатором недвижимости должно осуществляться согласно его назначению.

    В случае необходимости изменения функционального назначения, следует получить письменное разрешение на это собственника до оформления сделки субаренды.

    Особенное внимание необходимо обращать на оформление дополнительного соглашения к договору субаренды, обязательно внимательно изучать все его пункты. Поскольку доп. соглашение является частью договора субаренды, оно должно проходить процедуру регистрации его в службе Росреестра.

    При возникновении в процессе использования объекта недвижимости необходимости, с помощью дополнительного соглашения выполняется внесение изменений в договор.

    К примеру, если требуется досрочно расторгнуть сделку или продлить срок ее действия на какое-либо время.

    Соглашение помогает сторонам договора в полной степени претворять в жизнь свои обязательства, установленные договором.

    Оно подписывается после того, как обе стороны выразили волеизъявление на его заключение. В случае недостижения согласия контрагентами, после завершения срока действия договора аренды правовые отношения между ними прекращаются.

    Согласно гражданскому законодательству сумма арендной платы может меняться в одностороннем порядке, но чаще, чем 1 раз за год.

    Субарендатор имеет право требовать соразмерного уменьшения арендной платы, в случае ухудшения условий использования нежилого помещения (или другого предмета субаренды) или если состояние объекта перестало соответствовать санитарно-гигиеническим правилам и нормам (СанПиН).

    Арендатор может потребовать досрочного осуществления оплаты, при нарушении субарендатором сроков совершения арендных платежей. Обычно в таком случае арендатор лично устанавливает срок уплаты.

    При этом важно помнить, что нормативами ст. 614 ГК РФ установлены ограничения по оплате аренды. Арендодатель не имеет права требовать единовременной уплаты аренды более двух сроков.

    В завершение необходимо напомнить, что форма дополнительного соглашения и форма договора субаренды должны быть аналогичны.

    Видео: Пролонгация договора субаренды: 


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *