• Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

    Июль 23, 2019 Нет комментариев

    Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

    Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных зданий?

    Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.

    Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.


    Законодательное регулирование

    Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.

    В данном законодательном акте представлены такие нормы:

    Методы обеспечения обязательств по соглашению;
    Юридические условия при которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ;
    Ответственность сторон в том случае, если не было соблюдено действие документа;
    Права сторон их обязанности в отношении к друг другу;
    Прочие меры двусторонней защиты прав государственного и иного характера

    Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.

    Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.

    В их числе:

    Точная дата когда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект;
    Соглашение является заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации;
    ДДУ в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре;
    Детальная характеристика инвестированного дольщиком недвижимого объекта:

    1. Конкретное описание таким образом, как представлено в проектных документах.
    2. Цена приобретенной жилплощади, сроки, регламент выплаты.
    3. Гарантийный срок, представленный на объект паевого строительства.
    4. Методы, посредством которых стороны обеспечивают выполнение обязательств, взятых на себя по соглашению.

    Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.

    Кроме того необходимо учитывать такие положения:

    • ФЗ № 122-ФЗ, датируемый 22 августа 2004-го года – в соответствии с данным нормативно-правовым актом, а также с Градостроительным кодексом РФ реализуется регистрация прав на приобретенный недвижимый объект;
    • ФЗ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004-го года.

    Объект договора

    Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.

    Такая квартира должна:

    1. Передаваться дольщику застройщиком по факту ввода здания в эксплуатацию.
    2. Размещаться в МКД.

    Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.

    Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ

    В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:

    Дольщик как правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания;
     Застройщик в основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома.

    Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.

    Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.

    Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

    Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.

    Особенности правовых взаимоотношений

    Какие обязанности имеет дольщик:

    • эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
    • приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
    • своевременный денежный расчет.

    Вместе с тем дольщик располагает такими правами:

    Требовать ликвидации недостатков проблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки);
    Инициировать обращение в суд при условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке;
    Требовать выплаты неустойки в случае просрочки передачи права собственности на квартиру;
    Требовать приобретенный объект в тот срок, который отмечен в договоре;
    Требовать от застройщика процедуры госрегистрации соглашения ДУ.

    При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.

    Со своей стороны застройщик вправе:

    Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщиком в том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки;
    Возвести МКД который отвечает всем нормативам, требованиям

    Среди обязанностей застройщиков можно выделить:

    — Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;

    — Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;

    — Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;

    — Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;

    — Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.

    Какие риски проблемы и  могут возникнуть

    В их числе можно выделить:

    Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв. даже в сторону уменьшения
    Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальная в частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев;
    Подписывая договор с застройщиком клиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика;
    Существует высокая вероятность заключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником).

    Типовая форма договора долевого участия

    Специфика:

    Документ приобретает легитимную юридическую силу только с момента регистрации, а не после заключения;
    Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрации поскольку его предмет – недвижимый объект;
    Подписывается исключительно в письменном виде устная форма по закону не предусмотрена
    В документе должны быть представлены такие сведения: должны быть представлены такие сведения:

    1. Подробная характеристика недвижимого объекта, который строился благодаря вложениям конкретного дольщика. Характеризуется не многоквартирное здание целиком, а исключительно отдельная жилплощадь.
    2. Период времени, за который застройщик обязуется выполнить передачу дольщику приобретенную им жилплощадь. В договоре достаточно отметить месяц, год.
    3. Стоимость соглашения. Она отмечается в национальной валюте государства, в котором заключается договор. ДДУ может заключаться в валюте иных государств в исключительном порядке. И все же если стороны согласны с подобным положением, необходимо сделать примечание, что касается курса выбранной иностранной валюты.
    4. Регламент, порядок выплаты денежной суммы, описанной в договоре. В том случае, если платежи выполняются в рассрочку, это значит, что к документу необходимо в обязательном порядке приложить детальный график оплат с отметками конкретной суммы инвестиций, даты перечисления.
    5. Метод, посредством которого застройщик гарантирует выполнение обязательств, взятых на себя перед дольщиком.
     Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости устанавливается самим застройщиком

    Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.

    Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.

    Правовое содержание сделки

    Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.

    Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.

    Условия

    Среди специфических аспектов ДДУ, которые стоит принять во внимание в соглашении, допустимо выделить:

    — Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, — рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты. В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.

    — Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.

    — Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.

    — Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.

    — Информация о форме управления будущей постройкой.

    — Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.

    Образец договора

    С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.

    Гарантии застройщика

    Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.

    В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.

    Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:

     Различные неисправности инженерных коммуникаций
     Иные недостатки выявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры

    В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.

    Использование материнского капитала

    Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.

    Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.

    Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.

    О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

    Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.

    Видео: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *