• Договор субаренды нежилого помещения

    Март 24, 2020 Нет комментариев

    Для ведения коммерческой деятельности организации и частные предприниматели зачастую арендуют нежилые помещения.

    Для того, чтобы заниматься бизнесом на законных основаниях необходимо оформлять договор с собственником помещения.

    Стороны договора самостоятельно определяют его условия, а также права и обязанности.


    Договор субаренды нежилого помещения

    Суть договора

    Сущность договора субаренды нежилого помещения заключается в то, что арендатор передает субарендатору за установленную плату на время правомочия владения и пользования, которые он имеет по основному договору аренды с собственником.

    Нормы о порядке заключения сделки и ее содержании предусматриваются ст. 606 ГК РФ.

    Существенными условиями договора являются сведения, позволяющие точно определить сдаваемый в аренду объект недвижимости согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ и денежная сумма в качестве арендной платы, которая определяется исходя их положений ст. 654.

    При отсутствии в договоре установленной суммы за наем нежилого помещения, он признается недействительным.

    В ходе подписания договора юридическое лицо, желающее стать нанимателем недвижимости, предоставляет арендатору:

    • банковские реквизиты организации;
    • выписку из реестра юридических лиц (полученную не позже 1 месяца);
    • подпись руководителя и гл. бухгалтера, образец печати;
    • разрешение на ведение определенных видов деятельности;
    • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора субаренды.

    Порядок заключения договора субаренды установлены в гражданском законодательстве.

    Согласно нормативам ГК РФ нежилое помещение (или его часть) может быть сдано арендатором в субаренду другому лицу при соблюдении надлежащих условий.

    К примеру, аренда помещения для размещения магазина, парикмахерской, ателье, торгового объекта, складского помещения, промышленного производства и т.д.

    Предмет договора

    Фактически нежилое помещение представляет собой определенную изолированную площадь здания независимо от его функционального назначения.

    Главное отличие нежилого помещения от жилого состоит в том, в оно является непригодным для проживания в нем людей на постоянной основе. Нежилые помещения могут иметь различное назначение.

    Основные признаки нежилых помещений:

     Помещение должно быть изолированным т.е. иметь точные границы. Чаще всего ими являются стены, пол, потолок. Помещение должно иметь отдельный вход/выход
     Неразрывная связь со зданием Невозможность перемещения помещения без причинения урона капитальному строению
     Функциональное назначение использование для осуществления социальных задач и в промышленных целях

    Нежилые помещения как другие объекты недвижимости проходят процедуру государственной регистрации в службе Росреестра, после чего на них оформляется право собственности.

    Процедура совершается согласно положениям Федерального закона Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Нюансы сделки

    Понятие «субаренда» означает сдача арендатором по договору другому лицу определенной недвижимости или его части. Как правило, в субаренду сдаются такие объекты, как нежилые помещения.
    После заключения сделки первоначальный арендатор приобретает права арендодателя в отношении лица, который снял помещение.

    Важно знать, что такая сделка представляет собой не двустороннее соглашение, а трёхстороннее.

    Обычно, собственник объекта недвижимости не заинтересован в заключении подобной сделки. Однако в конечном итоге достаточно часто оформляются субарендные договоры.

    Встречаются ситуации, когда такой договор заключается незаметно для собственника, что нарушает его права. Чтобы предотвратить это арендатору требуется получить письменное согласие собственника нежилого помещения на его сдачу третьему лицу.

    Заключение типового договора субаренды нежилого помещения

    На законодательном уровне разрешено оформлять сделки по сдаче арендуемого объекта недвижимости (или его части) в пользование и владение других лиц.

    При этом подобные соглашения должны совершаться в порядке, установленном в действующем Гражданском Кодексе РФ

    Права и обязанности сторон договора возникают после заключения договора субаренды, предметом которого выступает нежилое помещение.

    Между юридическими лицами

    В нормативах существующего законодательства не закреплен правовой статус нежилых помещений.

    Но, несмотря на это, их типичные особенности могут быть установлены, а также выделить порядок их правового регулирования.

    При правильном составления договора, права юридических лиц в отношении предмета сделки будут полностью защищены.

    Порядок налогообложения

    Обязанность уплаты налога в результате субаренды нежилого помещения установлена в Налоговом кодексе РФ. Согласно его указаниям, в отношении такой операции используются коды ОКВЭД.

    На сегодняшний день в ОКВЭД не имеется кода, обозначающего именно субаренду. Но при сдаче нежилого помещения на основании этой сделки, можно указать код, имеющий отношение к обычной аренде.

    Например, подходят коды:

    • код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом»;
    • код 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества».

    Доходы, которые получены в результате сдачи помещения физическим лицом, подлежит налогообложению по налоговой ставке 13 процентов.

    Граждане должны ежегодно в срок до конца апреля подавать в ФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

    Сумма налога, рассчитанная согласно декларации, должна быть уплачена в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за отчетным.

    В отношении юр. лиц может применяться УСН (упрощенная система налогообложения), в соответствии с которой ставка составляет 6 процентов. Налоговая база при использовании указанного метода устанавливается суммой дохода арендатора, сдающего нежилое помещение.

    В случае уклонения от налоговой обязанности, к налогоплательщику могут быть применены административные и уголовные санкции.

    Согласно ст. 199 УК РФ, уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате юридическим лицом, наказывается штрафом в размере от 1000 тыс. до 300 тыс. рублей.

    Дополнительное соглашение

    Арендатор может заранее согласовать с собственником нежилого помещение свое право на пересдачу его в субаренду в будущем.

    Согласие владельца объекта недвижимости может быть оформлено дополнительным соглашением, но может содержаться и в основном договоре аренды.

    Государственная регистрация сделки

    Обязанность регистрации сделки субаренды возникает лишь в случае, если срок его действия превышает 1 год.

    Процедура регистрации осуществляется в заявительном порядке в службе Росреестра по местонахождению объекта недвижимости. Наряду с заявлением в регистрационную службу подаются необходимые документы.

    Потребуется подготовить следующие документы:

     3 экземпляра договора субаренды договор оформляется в надлежащем порядке. Перед обращением в Росреестр, договор может быть дополнительно заверен нотариусом
     Правоустанавливающие документы на нежилое помещение в том числе кадастровая документация на объект с точным определением сдаваемой в субаренду площади
     Доверенность представителя арендодателя или арендатора при подаче бумаг на регистрацию доверенным лицом
     Согласие собственника о сдаче нежилого помещения субарендатору
     Согласование органа опеки и попечительства на заключение договора, если собственником помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин
     Разрешение банка если на помещение наложено обременение в виде ипотеки
     Квитанция оплаты госпошлины или платежное поручение юридического лица госпошлина для граждан — 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб.

    В ходе регистрации субаренды юр. лица предоставляют:

     Свидетельство о регистрации юр.лица учредительная документация
     Документ, подтверждающий полномочия руководителя (решение собрания учредителей или акционеров)
     Приказ о начале осуществления вида экономической деятельности

    Список нужных бумаг необходимо уточнять в службе Росреестра (или в МФЦ), поскольку в некоторых ситуациях могут потребоваться иные бумаги.

    Что такое субаренда нежилого помещения по закону читайте в статье: субаренда — что это такое по ГК РФ.

    Обязательства сторон

    Субаренда – это юридическая сделка, на основании которой арендатор сдает занимаемое им нежилое помещение во временное владение субарендатору.

    В соответствии с нормами ст. 615 Гражданского кодекса РФ, установлены правила и порядок передачи арендуемой недвижимости, его основополагающие особенности и параметры.

    Возникновение обязанностей у сторон по договору согласно действующему законодательству, связано с его подписанием и госрегистрацией.

    К обязанностям субарендатора относятся:

      Уплата арендной платы в определенный срок размер оплаты должен быть прописан в договоре субаренды
     Соблюдать условия сделки и использовать недвижимость по назначению
      Содержать нежилое помещения надлежащим образом, следить за состоянием инженерных сетей Соблюдать санитарные требования и правила пожарной безопасности
     Отвечать за перед надзорными учреждениями за собственные действия контролирующие коммерческую деятельность (выдающие лицензии и разрешения и т.д.)
     Возмещать причиненный вред в результате непредвиденных ситуаций третьим лицам
      Получать согласования на выполнение перепланировки и переустройства при необходимости проведения таких работ
      Своевременно уведомить арендатора о расторжении договора (за 1 месяц)

    К обязанностям арендатора, в свою очередь, относятся предоставление нежилого помещения в исправном состоянии, а также ознакомить нанимателя с порядком пользования объектом, эвакуационным планом и т.д.

    Требуемые документы

    Сдача помещения нежилого фонда субарендатору сопровождается подписанием акта приема-передачи помещения сторонами сделки.

    Без указанного документа договор не будет считаться действительным и порождающим юридические последствия. В документе содержится характеристика состояния сдаваемой в субаренду недвижимости.

    К акту приемки прикладывается план помещения, содержащий схему размещения инженерно-технических сетей и оборудования.

    Образец бланка

    Договор субаренды должен обязательно содержать сведения о функциональном назначении нежилого помещения (торговое, офисное, складское и т.д.), что связано с возможностью осуществления в нем определенного вида деятельности.

    Форма и содержание договора субаренды аналогичны основополагающему договору аренды, устанавливающем права и обязанности владельца помещения и первоначального арендатора. В верхнее части договора указывается его номер, дата и место его заключения.

    Бланк договора субаренды нежилого помещения.

    Заключение сделки возможно только при наличии письменного разрешения собственника нежилого помещения на последующую передачу его в субаренду.

    Такое разрешение может быть включено в текст основного договора, а также может оформляться как отдельное соглашение. В договоре содержится информация о предмете сделки.

    Договор субаренды содержит следующие условия:

     Основные положения в этой части договора указывается описание параметров сдаваемого в аренду другому лицу объекта недвижимости. Характеристики помещения позволяют точно идентифицировать как изолированное помещение, которое передается субарендатору за арендную плату
     Обязательства сторон Основным условием этого параграфа является обязанность арендатора сдать недвижимость во временное владение нанимателю, обеспечить свободное пользование им, а по завершении срока договора принять обратно помещение.

    К обязанностям субарендатора относятся:

    • принять нежилое помещение;
    • вовремя оплачивать арендную плату.
    • выполнять текущий ремонт (по согласованию сторон договора), поддержание надлежащего технического состояния объекта
     Порядок осуществления расчетов прописывается точная сумма платы за аренду, которая определяется по соглашению сторон сделки. Фиксируется срок внесения платежей (ежемесячно или ежеквартально и т.д.). Обязательно должен быть решен вопрос оплаты коммунальных платежей
     Ответственность контрагентов меры возможной ответственности при неисполнении требований договора субаренды нежилого помещения. К примеру, если помещение используется не по назначению, несвоевременно оплачивается арендная плата, субарендатор допускает постоянные просрочки оплаты и др.
    Порядок расторжения обычно субаренда расторгается, если одна из сторон нарушает условия договора
     Срок действия а также реквизиты сторон
     Возможность  изменения договора дата, подпись

    Арендатор и субарендатор имеют право заключать другие разновидности соглашений при необходимости. Пункты договора могут располагаться в тексте документа в любом порядке.

    Стороны могут прописывать в договоре любые условия, которые не противоречить принципам действующего гражданского законодательства.

    К примеру, оформление непосредственно субарендатором соглашений с поставщиками коммунальных ресурсов.

    Срок действия субаренды

    Срок действия данной сделки устанавливается самими сторонами по их договоренности.

    Однако необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 610 ГК, если в договоре срок не указан, то он считается оформленным на неопределенный срок.

    Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения:


    12345 (No Ratings Yet)
    Загрузка...

    Комментарии

    *