Что выгоднее — аренда или ипотека?
В настоящее время в 2017 году в Российской Федерации наблюдается достаточно благоприятные условия для приобретения или съема объекта недвижимости.
Стоимость недвижимости заметно «просела», снижение цены составляет до 20-30 % в крупных городах. Кроме того, очевидна тенденция преобладания величины предложения аренды квартир над величиной спроса, которая наблюдается на всей территории страны. Избыточное предложение приводит к тому, что стоимость аренды квартир снижается. К примеру, в Москве можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 20-22 тыс. рублей. Процентная ставка по ипотечному кредиту, вслед за небольшим ее повышением в 2015-2016, вновь снижена. По пониженным ставкам заемщик может оформить кредит под 11% годовых.
Ситуации, при которых люди хотят обзавестись самостоятельным или арендованным жильем могут быть различными: желание съехать от родителей, образование молодой семь, рождение ребенка и т.д. В этом случае у людей возникает вопрос: что же выгоднее аренда или ипотека? Что дешевле в сегодняшних условиях: снимать квартиру или заключить договор ипотечного кредита?
Прежде чем ответить на поставленные вопросы необходимо проанализировать ключевые преимущества и недостатки аренды и ипотеки.
Содержание
Преимущества ипотечного кредитования
- В один прекрасный день заемщик полностью выплачивает платежи по кредиту, становится полноправным собственником недвижимости и с нее снимается обременение в виде залога. (Экономическая целесообразность ипотеки в данный момент не рассматривается).
- С юридической стороны статус собственника недвижимости, пусть даже находящейся в залоге у банка, намного предпочтительней, чем арендатора. В случае ипотеки заемщик по сути является хозяином квартиры, а в случае аренды арендатор всего лишь осуществляет владение жильем на основании обязательственных отношений, вытекающих их договора.
- В случае возникновения проблем с выплатой ссуды, с объектом ипотеки можно расстаться, погасив остаток долга, но при этом погасить кредит и оставить в своем распоряжении порядочную сумму денег. Также возможны другие варианты решения сложностей с кредитом, например, сдать объект ипотеки и поселиться на время у родственников или друзей.
- В случае каких-либо проблем при погашении долга (например, сокращении на работе, банкротстве и т.д.) можно реализовать процедуру рефинансирования ипотеки. Если происходят непредвиденные обстоятельства можно рассчитывать на возмещение по страховой выплате. Напротив, при аренде достичь соглашения с арендодателем об уменьшении арендной платы на срок шесть месяцев и дольше едва ли получится.
- В настоящее время государством предоставляются налоговые вычеты по ипотечным кредитам.
Недостатки ипотечного кредитования
- Заключение ипотеки как правило осуществляется при условии предоставления первоначального взноса, который различается в разных кредитных учреждениях и колеблется от 15 до 30 % от стоимости жилья. Заключение договора аренды как правило не сопряжено с предоставлением каких-либо крупных сумм в качестве предоплаты, за исключением гарантийного депозита равного одному месячному платежу.
- Размер ежемесячных платежей по ипотеке обычно составляет большую сумму, чем стоимость платы за съем. Стоимость арендной платы обусловлена сложившимся рынком недвижимости, а размер платежа по кредиту также определяется в зависимости от процентной ставки кредитного учреждения.
- Заемщику по ипотечному кредиту придется выплатить значительную сумму переплаты, которая в среднем составит примерно 200 % от стоимости жилья, если срок ипотеки равен десяти годам и 300 % — если срок равен двадцати годам и выше. Приобретая жилье стоимостью 5 млн. руб. – через 20 лет вернули в банк порядка 15 млн. руб.
- Приобретение собственной квартиры, в особенности на первичном рынке жилья, связано с дополнительными затратами, а именно с необходимость делать дорогостоящий ремонт, приобретением мебели и бытовой техники и т.д. Арендованное жилье, как правило, требует меньших вложений.
- При оформлении ипотеки на строящийся объект, возможна ситуация, при которой семья будет вынуждена оплачивать и аренду текущего места проживания, и ипотеку за будущую квартиру.
Преимущества аренды
- Арендатор, в отличие от залогодателя (заемщика по ипотеке), может легко сменить место своего проживания, расторгнув договор и сняв другое жилье.
- Вследствие того, что аренда, как правило, обходится дешевле кредита в банке, арендатор может вкладывать свободные деньги на выгодных для него условиях и в итоге, скопив необходимую сумму приобрести объект недвижимости без значительных переплат по ипотеке.
- Следующее преимущество, вытекающее из предыдущего, — более низкий размер платежей за съемное жилье, нежели чем регулярные платежи по банковской ссуде.
- Заключение договора аренды квартиры не потребует наличия крупной суммы в качестве первоначального вложения (обычно потребуется лишь сумма за оплату аренды на месяц вперед, и реже еще сумма гарантийного депозита).
Недостатки аренды
- Часто встречаются ситуации, когда арендодатели по прошествии некоторого срока увеличивают размер платы за съем квартиры. Право собственника на изменение арендной платы два раза в год закреплено в гражданском законодательстве, поэтому арендатор на это ничего не сможет противопоставить. Напротив, размер ежемесячных платежей по кредиту строго закреплена в договоре ипотеки вплоть до его завершения.
- Если в течении действия договора аренды, арендатор теряет источники дохода и не платит за съем, то в этом случае с жильем ему придется попрощаться. Процедур рассрочки или реструктуризации долга, как при ипотечном кредитовании, в этом случае не предусмотрено. Собственнику объекта недвижимости проще найти нового арендатора.
- Частые переезды и смены места жительства достаточно нелегкое с физической и психологической стороны дело, в особенности, если человек успел обзавестись семьей и множеством вещей. Как правило, по мере взросления люди склонны ощущать все большее желание обзавестись собственным жильем и не зависеть от кого-то и быть уверенным, что завтра не придется искать новое место жительства.
Далее следует рассмотреть конкретные расчеты, в которых производится сравнение условной средней стоимости аренды и ипотеки равнозначного жилья на один и тот же срок.
Сравнение стоимости ипотеки и аренды
На примере исходных данных, при которых вам нужна квартира, у вас имеется 800 тыс. руб., и необходимо определиться, что выгоднее для вас: израсходовать эту сумму в 2017 году на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту либо арендовать квартиру?
1. Стоимость ипотеки
Возьмем 1-комнатную квартиру, которая стоит 3 млн. руб. Таким образом, учитывая размер первоначального взноса нам необходимо получить банковскую ссуду в размере 2 млн. 200 тыс. руб.
При банковской ставке — 12% годовых. Кроме этого, добавляем ориентировочно 0,2% на страховку ежемесячно (при отсутствии страхования оформление ипотеки невозможно). Допустим целиком кредит требуется выплатить в срок 9 лет.
По аннуитетному способу погашения платеж каждый месяц составит около 33 654 руб. (расчет ипотеки выполнен с помощью обычного ипотечного калькулятора).
Переплата по кредиту учитывая страхование составит в 1 434 622 руб.. Таким образом, за 9-летний срок заемщик переплатит больше половины стоимости ипотеки в банк.
2. Стоимость аренды
800 000 рублей на начальный взнос вносим на условиях банковского вклада исходя из 8,5% годовых. В итоге за год получаем в виде процентов 68 тыс. рублей.
При условии среднего платежа по аренде в размере 23 тыс. рублей, что равно 276 тыс. рублей в год. К примеру, если размер платы за съем в течение 9 лет поднимется на 10%, то полная стоимость затрат на аренду составит порядка 2,7 млн. рублей.
Что выбрать: аренду или ипотеку?
Таким образом, в случае ипотечного кредита мы переплачиваем в банк 1 434 622 руб. млн. за весь срок ипотеки, а в случае аренды выплатим 2 700 000 рублей арендодателю в качестве арендной платы.
При этом заемщик, закрыв договор ипотеки, станет в конце концов полноценным собственником 1-комнатной квартиры. Арендатор получит сумму 1 714 562 руб. по банковскому вкладу (8,5% в год, без снятий и пополнений, с капитализацией).
Также следует учесть разницу между ежемесячным платежом по ипотеке (33 654 руб.) и ежемесячной арендной платой (23 000 руб.), которая составляет 10 000 в месяц, 120 000 в год, 1 080 000 руб. за 9 лет.
Таким образом, откладывая данную сумму и, например, также размещая ее на выгодных условиях в банке, вы сможете получить сумму превышающую стоимость квартиры, которую вы могли бы приобрести по ипотечному кредиту.
СНИМАТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ?
Если расходы на ипотечный кредит и аренду считать соразмерными, также необходимо учитывать состояние жилищного фонда и инфраструктуру объекта недвижимости. Анализ каждого предложения для инвестиций требует относительного сравнения, где в основу кладется банковские условия и цены на съемное жилье. Единственного правильного ответа не имеется, верное решение зависит от множества субъективных обстоятельств.
Обратите внимание, что заемщики имеют возможность получить кредит без первоначального платежа, если у них в собственности имеется недвижимое или движимое имущество, подходящее под предоставление в залог кредитному учреждению.
Для получения максимальной выгоды рекомендуется скопить сумму, которая составляет не менее половины от стоимости объекта недвижимости, а недостающую часть ссудить в банке. Приобретать квартиру по льготным государственным программам следует также анализировать рассмотренные преимущества и недостатки представленных вариантов, а также учитывать особенности строящейся недвижимости.