Что выгоднее — аренда или ипотека?

В настоящее время в 2017 году в Российской Федерации наблюдается достаточно благоприятные условия для приобретения или съема объекта недвижимости.

Стоимость недвижимости заметно «просела», снижение цены составляет до 20-30 % в крупных городах. Кроме того, очевидна тенденция преобладания величины предложения аренды квартир над величиной спроса, которая наблюдается на всей территории страны. Избыточное предложение приводит к тому, что стоимость аренды квартир снижается. К примеру, в Москве можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 20-22 тыс. рублей. Процентная ставка по ипотечному кредиту, вслед за небольшим ее повышением в 2015-2016, вновь снижена. По пониженным ставкам заемщик может оформить кредит под 11% годовых.

Ситуации, при которых люди хотят обзавестись самостоятельным или арендованным жильем могут быть различными: желание съехать от родителей, образование молодой семь, рождение ребенка и т.д. В этом случае у людей возникает вопрос: что же выгоднее аренда или ипотека? Что дешевле в сегодняшних условиях: снимать квартиру или заключить договор ипотечного кредита?

Прежде чем ответить на поставленные вопросы необходимо проанализировать ключевые преимущества и недостатки аренды и ипотеки.

Преимущества ипотечного кредитования

1. В один прекрасный день заемщик полностью выплачивает платежи по кредиту, становится полноправным собственником недвижимости и с нее снимается обременение в виде залога. (Экономическая целесообразность ипотеки в данный момент не рассматривается).
2. С юридической стороны статус собственника недвижимости, пусть даже находящейся в залоге у банка, намного предпочтительней, чем арендатора. В случае ипотеки заемщик по сути является хозяином квартиры, а в случае аренды арендатор всего лишь осуществляет владение жильем на основании обязательственных отношений, вытекающих их договора.
3. В случае возникновения проблем с выплатой ссуды, с объектом ипотеки можно расстаться, погасив остаток долга, но при этом погасить кредит и оставить в своем распоряжении порядочную сумму денег. Также возможны другие варианты решения сложностей с кредитом, например, сдать объект ипотеки и поселиться на время у родственников или друзей.
4. В случае каких-либо проблем при погашении долга (например, сокращении на работе, банкротстве и т.д.) можно реализовать процедуру рефинансирования ипотеки. Если происходят непредвиденные обстоятельства можно рассчитывать на возмещение по страховой выплате. Напротив, при аренде достичь соглашения с арендодателем об уменьшении арендной платы на срок шесть месяцев и дольше едва ли получится.
5. В настоящее время государством предоставляются налоговые вычеты по ипотечным кредитам.

Недостатки ипотечного кредитования

1. Заключение ипотеки как правило осуществляется при условии предоставления первоначального взноса, который различается в разных кредитных учреждениях и колеблется от 15 до 30 % от стоимости жилья. Заключение договора аренды как правило не сопряжено с предоставлением каких-либо крупных сумм в качестве предоплаты, за исключением гарантийного депозита равного одному месячному платежу.
2. Размер ежемесячных платежей по ипотеке обычно составляет большую сумму, чем стоимость платы за съем. Стоимость арендной платы обусловлена сложившимся рынком недвижимости, а размер платежа по кредиту также определяется в зависимости от процентной ставки кредитного учреждения.
3. Заемщику по ипотечному кредиту придется выплатить значительную сумму переплаты, которая в среднем составит примерно 200 % от стоимости жилья, если срок ипотеки равен десяти годам и 300 % — если срок равен двадцати годам и выше. Приобретая жилье стоимостью 5 млн. руб. – через 20 лет вернули в банк порядка 15 млн. руб.
4. Приобретение собственной квартиры, в особенности на первичном рынке жилья, связано с дополнительными затратами, а именно с необходимость делать дорогостоящий ремонт, приобретением мебели и бытовой техники и т.д. Арендованное жилье, как правило, требует меньших вложений.
5. При оформлении ипотеки на строящийся объект, возможна ситуация, при которой семья будет вынуждена оплачивать и аренду текущего места проживания, и ипотеку за будущую квартиру.

Преимущества аренды

1. Арендатор, в отличие от залогодателя (заемщика по ипотеке), может легко сменить место своего проживания, расторгнув договор и сняв другое жилье.
2. Вследствие того, что аренда, как правило, обходится дешевле кредита в банке, арендатор может вкладывать свободные деньги на выгодных для него условиях и в итоге, скопив необходимую сумму приобрести объект недвижимости без значительных переплат по ипотеке.
3. Следующее преимущество, вытекающее из предыдущего, — более низкий размер платежей за съемное жилье, нежели чем регулярные платежи по банковской ссуде.
4. Заключение договора аренды квартиры не потребует наличия крупной суммы в качестве первоначального вложения (обычно потребуется лишь сумма за оплату аренды на месяц вперед, и реже еще сумма гарантийного депозита).

Недостатки аренды

1. Часто встречаются ситуации, когда арендодатели по прошествии некоторого срока увеличивают размер платы за съем квартиры. Право собственника на изменение арендной платы два раза в год закреплено в гражданском законодательстве, поэтому арендатор на это ничего не сможет противопоставить. Напротив, размер ежемесячных платежей по кредиту строго закреплена в договоре ипотеки вплоть до его завершения.
2. Если в течении действия договора аренды, арендатор теряет источники дохода и не платит за съем, то в этом случае с жильем ему придется попрощаться. Процедур рассрочки или реструктуризации долга, как при ипотечном кредитовании, в этом случае не предусмотрено. Собственнику объекта недвижимости проще найти нового арендатора.
3. Частые переезды и смены места жительства достаточно нелегкое с физической и психологической стороны дело, в особенности, если человек успел обзавестись семьей и множеством вещей. Как правило, по мере взросления люди склонны ощущать все большее желание обзавестись собственным жильем и не зависеть от кого-то и быть уверенным, что завтра не придется искать новое место жительства.

Далее следует рассмотреть конкретные расчеты, в которых производится сравнение условной средней стоимости аренды и ипотеки равнозначного жилья на один и тот же срок.

Сравнение стоимости ипотеки и аренды

На примере исходных данных, при которых вам нужна квартира, у вас имеется 800 тыс. руб., и необходимо определиться, что выгоднее для вас: израсходовать эту сумму в 2017 году на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту либо арендовать квартиру?

1. Стоимость ипотеки

Возьмем 1-комнатную квартиру, которая стоит 3 млн. руб. Таким образом, учитывая размер первоначального взноса нам необходимо получить банковскую ссуду в размере 2 млн. 200 тыс. руб.

При банковской ставке — 12% годовых. Кроме этого, добавляем ориентировочно 0,2% на страховку ежемесячно (при отсутствии страхования оформление ипотеки невозможно). Допустим целиком кредит требуется выплатить в срок 9 лет.

По аннуитетному способу погашения платеж каждый месяц составит около 33 654 руб. (расчет ипотеки выполнен с помощью обычного ипотечного калькулятора).

Переплата по кредиту учитывая страхование составит в 1 434 622 руб.. Таким образом, за 9-летний срок заемщик переплатит больше половины стоимости ипотеки в банк.

2. Стоимость аренды

800 000 рублей на начальный взнос вносим на условиях банковского вклада исходя из 8,5% годовых. В итоге за год получаем в виде процентов 68 тыс. рублей.

При условии среднего платежа по аренде в размере 23 тыс. рублей, что равно 276 тыс. рублей в год. К примеру, если размер платы за съем в течение 9 лет поднимется на 10%, то полная стоимость затрат на аренду составит порядка 2,7 млн. рублей.

Что выбрать: аренду или ипотеку?

Таким образом, в случае ипотечного кредита мы переплачиваем в банк 1 434 622 руб. млн. за весь срок ипотеки, а в случае аренды выплатим 2 700 000 рублей арендодателю в качестве арендной платы.

При этом заемщик, закрыв договор ипотеки, станет в конце концов полноценным собственником 1-комнатной квартиры. Арендатор получит  сумму 1 714 562 руб. по банковскому вкладу (8,5% в год, без снятий и пополнений, с капитализацией).

Также следует учесть разницу между ежемесячным платежом по ипотеке (33 654 руб.) и ежемесячной арендной платой (23 000 руб.), которая составляет 10 000 в месяц, 120 000 в год, 1 080 000 руб. за 9 лет.

Таким образом, откладывая данную сумму и, например, также размещая ее на выгодных условиях в банке, вы сможете получить сумму превышающую стоимость квартиры, которую вы могли бы приобрести по ипотечному кредиту.

СНИМАТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ?

Если расходы на ипотечный кредит и аренду считать соразмерными, также необходимо учитывать состояние жилищного фонда и инфраструктуру объекта недвижимости. Анализ каждого предложения для инвестиций требует относительного сравнения, где в основу кладется банковские условия и цены на съемное жилье. Единственного правильного ответа не имеется, верное решение зависит от множества субъективных обстоятельств.

Обратите внимание, что заемщики имеют возможность получить кредит без первоначального платежа, если у них в собственности имеется недвижимое или движимое имущество, подходящее под предоставление в залог кредитному учреждению.

Для получения максимальной выгоды рекомендуется скопить сумму, которая составляет не менее половины от стоимости объекта недвижимости, а недостающую часть ссудить в банке. Приобретать квартиру по льготным государственным программам следует также анализировать рассмотренные преимущества и недостатки представленных вариантов, а также учитывать особенности строящейся недвижимости.

Видео: Что выгоднее — аренда или ипотека