Чем отличается договор аренды от субаренды
Договор аренды и субаренды – это две родственных юридические сделки с аналогичным механизмом действия. Данные сделки распространены преимущественно в сфере предпринимательства для установления правоотношений между сторонами по поводу временного пользования нежилыми помещениями (и другими объектами недвижимого имущества).
Для того, чтобы определить отличия между ними, следует разобрать отдельно каждую из них.
Понятия
Аренду можно определить как сдачу в наем имущества его собственником во временное владение и пользование за установленную в договоре плату.
Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.
Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.
Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.
В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.
Субаренда – это разновидность гражданско-правового соглашения, на основании которой арендатор пересдает арендованное им имущество третьему лицу.
Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.
Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.
Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.
Законодательные нормы
Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:
| Положениями ст. 608 Гражданского кодекса РФ | установлено кто может выступать в качестве арендодателя |
| В ст. 606 ГК РФ | определяется понятие аренды, устанавливаются права и обязанности сторон |
| Нормы ст. 432 ГК РФ | определяют порядок оформления договора субаренды |
Нюансы взаимоотношений сторон договора
Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.
Зачастую трудность для арендодателя заключается в том, чтобы получить арендную плату в определенные сроки. Арендатор может задерживать оплату, а в отдельных случаях и совсем не исполнить свою обязанность по внесению платежей за пользование имуществом.
Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.
Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.
| Нежилое помещение может передаваться в наем сторонним лицам без разрешения собственника | риски увеличиваются, если арендодатель находится на отдалении от сдаваемого объекта недвижимости и не имеет возможности следить за тем, как он используется |
| Обязанность регистрации сделки и оплата налогов | который уплачивает арендатор. Обязанность по уплате налога возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Налог можно не платить, если договор заключен на срок менее 1 года, но такое условие может быть оспорено налоговой инспекцией и признано злоупотреблением для избежания налогообложения. В таком случае арендатор вынужден будет уплатить налог и заплатить штраф |
| Риски несет и субарендатор | В случае, если арендатор оформил договор с владельцем недвижимого имущества на срок, который менее срока сделки субаренды, то получить внесенную арендную плату обратно не получится. Собственник нежилого помещения не отвечает за действия арендатора и не может нести за него ответственность |
| Если условия сделки нарушаются, арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором | в результате чего автоматически завершится и договор поднайма имущества |
| Если имуществу причинен ущерб действиями субарендатора, возмещать убытки будет арендатор | поскольку ухудшение состояния помещения приводит к нарушению условий договора |
Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов.
Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.
В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.
Отличие аренды от субаренды
Сдача помещений собственником в аренду является распространённым способом оформления взаимоотношений по поводу временного пользования объектами недвижимости. Аренда безопасна с правовой точки зрения, механизм правовых отношений между арендодателем и арендатором подробно регламентирован в гражданском законодательстве. В этом заключается отличие аренды от субаренды.
Субаренда позволяет малым и средним предприятиям вести бизнес, при этом занимая небольшое нежилое помещение (или его часть).
Зачастую частным предпринимателям или небольшим организациям невыгодно снимать большое по площади помещение, поэтому сделки субаренды широко применяются на практике.
Аренда от собственника обойдется значительно дешевле, поскольку арендаторы, как правило, добавляют к стоимости своей арендной платы определенный процент, в результате чего субарендатору придется заплатить больше.
Основные различия
Рассматривая отличия сделки аренды от субаренды, нужно отметить следующие их особенности:
| Сдать в аренду допускается любое помещение, вне зависимости от его расположения | а в субаренду сдаются нежилые помещения в торговых, офисных или развлекательных центрах, зданиях, которые раньше были общежитиями и в других строениях |
| Аренда от собственника более безопасно | если условия договора нарушаются, то через суд можно осуществить защиту прав стороны договора |
| В договоре субаренды фактически три стороны: арендодатель, арендатор и субарендатор | В договоре аренды – две стороны |
Следует знать, что зачастую помещения сдаются в субаренду тайком от собственника, т.е. незаконно. К примеру, арендатор снимает нежилые помещения, площадью 300 кв. м., и хочет сдать 100 кв. метров третьему лицу. Но при этом не уведомляет владельца объекта недвижимости.
Арендатору необходимо при оформлении договора проверять правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение. Так он может быть точно уверен, что имеет дело с законным собственником недвижимости.
О госрегистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре в 2023 году в статье: регистрация договора субаренды.
Что лучше: аренда или субаренда
Что выгоднее — сделка аренды или субаренды, связано с поставленными задачами:
| Аренда целого здания или нескольких крупных нежилых помещений выгодна для предпринимателей, планирующих расширять свой бизнес | во время развития неиспользуемые площади можно пересдать по субаренде |
| Договор субаренды выгоден | для получения дополнительного дохода за сдачу помещений, которые пустуют |
| У арендатора есть возможность сдачи в наем недвижимости в случае преждевременного освобождения помещений | а по условиям соглашения в этом случае он лишается права возврата платы за неиспользуемый срок |
| Субаренда может быть выгодна 3-ей стороне для того, чтобы открыть бизнес | для этого необходимо иметь юридический адрес, которым может быть небольшое помещение, полученное по сделке субаренды |
| Аренда напрямую у собственника наиболее безопасна, она гарантирует соблюдение условий договора | сделка будет законна в течение всего срок действия договора |
Правила заключения сделок аренды и субаренды
Соглашения аренды и субаренды оформляются при учете следующих условий:
| Для заключения договора субаренды требуется согласие арендодателя | либо органов местного самоуправления, если сдается муниципальное имущество |
| Срок действия договора субаренды | не может превышать срок основного арендного соглашения |
| В случае заключения сделки более чем на 12 месяцев | требуется государственная регистрация сделки в ФКП Росреестра |
| В договоре аренды владелец недвижимости может прописать отдельным пунктом, что для поднайма его имущества в субаренду его разрешение не нужно | т.е. сделка субаренда может заключаться без дополнительного соглашения |
| Арендодатель может получать суммы дополнительной прибыли в результате субаренды объекта недвижимости | такой пункт должен содержаться в договоре, в том числе размер возмещения (в твёрдой сумме или в процентах от арендной платы) |
Заключение сделки субаренды земельного участка
Договор субаренды в отношении земли оформляется так же, как и в отношении других объектов недвижимого имущества. После согласования собственника заключается договор. Момент заключения договора определяется датой его государственной регистрации.
В отдельных случаях разрешение владельца участка не обязательно:
| Земельный надел является муниципальным | и был передан в аренду на срок до пяти лет |
| В случае сдачи земельного участка вместе с расположенным на нем объектом недвижимости | на поднайм которого уже получено письменное согласие арендодателя |
| В случае направления арендатором уведомления собственнику | но тот не ответил на протяжении 30-ти дней |
При указании в договоре о запрете сдачи земельного участка в субаренду, нарушение такого пункта влечет за собой досрочное расторжение соглашения с владельцем земли.
Во время составления договора необходимо подробно описать земельный участок, сдаваемый в субаренду. Указывается его площадь, границы, сооружения, расположенные на нем.
Не допускается сдача в поднаем участков, на которых находятся государственные или муниципальные объекты.
Запрещается пересдавать в субаренды земли, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности.
Документы, необходимые для регистрации
Для официальной регистрации сделки субаренды недвижимости, нужно подготовить следующие бумаги:
- сам договор;
- документы, удостоверяющие личность сторон;
- учредительные документы (для юр. лиц);
- согласие собственника в письменном виде;
- правоустанавливающие документы на предмет договора;
- квитанцию государственной пошлины.
Госпошлина за услуги по регистрации договора субаренды в 2023 году составляет 2 тыс. рублей для физических лиц, и 22 тыс. рублей для организаций.
Требование о прохождении регистрации возникает, если сделка заключена на срок более й года.
При заключении сделки на более короткий срок, ее официальная регистрация не требуется.
Но госрегистрация сделки снижает возможные риски сторон договора, поэтому в отдельных случаях разумно подать документы в Росреестр.
Права и обязанности сторон
Арендатор и субарендатор несут следующие обязанности:
| Вовремя оплачивать арендную плату по договору | при наличии уважительных причин для задержки внесения платежа, субарендатор должен заранее предупредить об этом другую сторону соглашения |
| Своевременно оплачвать услуги ЖКХ и иные обязательные платежи | в соответствии с условиями сделки |
| Пользоваться помещением по его назначению | назначение недвижимого имущества указано в его технической документации |
| Соблюдать санитарные и эпидемиологические правила, содержать помещение надлежащим образом | извещать арендодателя о случившихся экстренных ситуациях, авариях и т.д. |
| Сдать объект по акту приема-передачи обратно в том же состоянии | в установленный срок. При необходимости проводить текущий ремонт |
| Прочие обязанности | предусмотренные контрактом |
Права арендатора и субарендатора:
| Пользоваться нежилым помещение в соответствии с его назначением в рамках срока договора | требовать осуществления капитального ремонта |
| Пользоваться коммунальными ресурсами | Телефон, интернет, если выполняется оплата, пользоваться другим имуществом, указанным в акте приема-передачи (чайник, принтер, холодильник и т.д.) |
Аренда — это сдача недвижимого имущества в пользование другому лицу на определенное время. Субаренда — это сдача уже арендованного объекта стороннему лицу на время, не превышающее срок основной аренды.
Допсоглашение о пролонгации к договору субаренды помещения, читайте тут.
Похожие записи:
(No Ratings Yet)
Загрузка...